遺言書で不動産を売却・現金化して分ける方法｜清算型遺言の手続きと注意点

2026.08.27

奈良市をはじめ奈良県内で「ご自宅など不動産の相続・遺言書作成」についてご相談をお受けしている弁護士の寺川拓です。

「相続人が複数いるが、主な財産が自宅不動産しかなく平等に分けられない」 「子どもはおらず、自宅を引き継ぐ人もいないため、売却したお金を寄付したい」

このようなお悩みをお持ちの方におすすめなのが、「清算型遺言（せいさんがたいごん）」という方法です。 今回は、清算型遺言の仕組みや、不動産売却・登記の手続き、失敗しないための注意点について分かりやすく解説します。公正証書遺言の作成をご検討中の方もぜひ参考にしてください。

1. 清算型遺言とは？不動産を売却して現金で分配する遺言方法

清算型遺言とは、不動産や株式などの遺産をそのまま相続人に引き継がせるのではなく、遺言執行者が売却・現金化（清算）したうえで、経費を差し引いた残金をご族や指定の団体に分配・寄付する旨を定めた遺言書のことです。

清算型遺言が適しているケース

• 相続人が複数おり、公平に財産を分けたい場合（不動産のままだと分割が困難なため）
• ご自宅を引き継ぐ人がおらず、空き家対策・売却を希望している場合
• 学校・自治体・NPOなどの団体へ遺贈（寄付）したい場合（不動産のままだと寄付の受け取りを断られるケースが多いため）

確実かつ安全に清算型遺言を残すためには、公証人が作成する「公正証書遺言」を活用し、遺言執行者を指定しておくことが一般的です。

2. 清算型遺言による不動産売却・名義変更（登記）の手続き

清算型遺言を作成しておくと、遺言者が亡くなった後、指定された遺言執行者（弁護士など）が遺言内容に従って不動産の売却手続きを進めます。

ここでは、多くの方が疑問に思われる「売主」や「名義変更（登記）」の仕組みについて解説します。

（1）売買契約の売主は「遺言執行者」になる

不動産を売却する際の売主名義は「遺言執行者」となります。 遺言執行者が弁護士などの第三者である場合、「所有者ではない人が売主になる」ことに違和感を覚えるかもしれませんが、法律上の権限に基づいて手続きを行うため問題ありません。

（2）登記の名義変更（所有権移転登記）の流れ

登記上の名義は、以下の2ステップで移転します。

1. 被相続人（亡くなった方）から「相続人」へ（相続による移転）
2. 「相続人」から「買主」へ（売買による移転）

この登記手続きは、原則として相続人自身が立ち会ったり書類を提出したりすることなく、遺言執行者と司法書士等によって進めることができます。

3. 清算型遺言を作成する際の注意点・失敗しないためのポイント

非常に便利な清算型遺言ですが、事前に配慮しておかないとトラブルに発展するリスクがあります。

① 境界確定（隣地との境界確認）を生前に行っておく

不動産を売却する際、隣地との境界が確定していることが売買条件になるケースがほとんどです。 売却時に境界確認を行う場合、相続人の協力が必要になることがあります。もし相続人が遺言内容に不満を持っていると、協力を得られず売却がストップしてしまう恐れがあります。 遺言作成時に、生前にご自身で隣地との境界を確定させておくことがスムーズな売却のカギとなります。

② 譲渡所得税など「税金の負担」に配慮する

売却代金を相続人が取得しない場合（全額寄付するなど）でも、形式上は一度「相続人が相続して売却した」という登記の形をとります。 そのため、不動産や売却代金を全く受け取らない相続人に対して、譲渡所得税などの税金負担が発生してしまわないよう、税理士や弁護士と連携した綿密な設計・配慮が必要です。

4. まとめ｜奈良市で清算型遺言・公正証書遺言作成のご相談は弁護士へ

清算型遺言は、不動産を円満かつ公平に分け合える非常に合理的な遺言方法です。 しかし、不動産の売却交渉、登記手続き、税金への配慮など専門的な知識が不可欠となります。

トラブルを防ぎ、ご自身の思いどおりに財産を遺すためには、遺言書作成の段階から遺言執行の経験が豊富な弁護士などの専門家に相談することを強くおすすめいたします。

当事務所（奈良市）では、公正証書遺言の作成サポートから、不動産が絡む清算型遺言のご相談、遺言執行まで幅広く承っております。 「自宅の将来について相談したい」「遺言書の書き方について知りたい」という方は、ぜひお気軽に当事務所にご相談ください。